不動産を売却する際に根抵当権はどうする？特徴と注意点を解説

事業等で金融機関から融資を得る際に、債務者の不動産を担保にする場合があります。
この不動産を売るにはその権利を抹消しなければなりませんが、抵当権のなかでも根抵当権は簡単に抹消できるものではありません。
今回は根抵当権の特徴と、担保である不動産を売却する際の流れや注意点を解説します。

不動産売却に係る根抵当権の特徴

根抵当権とは、債務者が金融機関など債権者から融資を得る際に、債権者が債務者の不動産に対して設定するものです。
万が一債務者が返済不可となった際には、担保をして売ってお金を回収する仕組みです。
不動産を担保にするものには抵当権がありますが、内容が異なります。
特徴としては、ローンを完済したら消滅する抵当権とは異なり、担保に定める極度額までであれば、何回でも借入が可能です。
通常借り入れする際にはその都度登記設定が必要で、申請の手間や手数料がかかります。
根抵当権であれば、1回の登記設定で別の用途でも何回でもお金を借りられるメリットがあります。
主に事業者の事業資金運用目的での設定が多いですが、一部では個人向けにも設定する場合もあるようです。

不動産売却に係る根抵当権抹消の流れ

前述のとおり、ローンを完済すれば消滅するものではないため、売却する前に権利を抹消する必要があります。
抹消には債権者の承認も必要であるため、債権者である金融機関と抹消に向けて交渉が必要です。
売却スケジュールに影響しないよう、前もって交渉と手続きをおこなう意識を持ちましょう。
まず、残債務の確認をして、売却金額で返済可能かを確認します。
残債がある場合は根抵当権抹消はできません。
次に、元本確定をおこない、残債務がない場合には抹消手続きへと進みます。
元本確定とは、これまでの借入額と返済額を計算する作業で、元本確定後は抵当権と同様の扱いになるため、追加で融資を借りられません。
最後に、売却手続きと所有権移転登記をおこなうとともに、抹消登記を行えば権利の抹消が完了します。

不動産売却に係る根抵当権抹消の注意点

注意点は2点あり、1点目は担保となる不動産所有者と債務者の名義が異なる場合です。
債務者が知らない間に、所有者が勝手に追加で高額なお金を借入れするトラブルが起こる可能性があります。
残債があるまでは抹消できないため、高額の借入金の場合には返済に向けて対応が急務です。
2点目は、根抵当権放棄をするには法務局での手続きが必要ですが、迅速に不備なくおこなうようにしましょう。
提出書類が多く、なかには債権完済時にもらう「資格証明書」があり、有効期間が発行から3か月と短いものもあります。
先延ばしにしていると期限切れになってしまう可能性があります。
再発行も可能ですが、時間とお金がかかるため、証明書が手に入り次第すぐに放棄に向けて行動すべきでしょう。

まとめ

根抵当権は融資が必要な事業にとっては便利な機能ですが、不動産売却する際には簡単には権利抹消はできず、交渉や債務者自身での手続きが必要です。
売却を検討している方は、時間に余裕を持ち、流れに沿って権利抹消の作業をおこないましょう。
また抵当権抹消手続きは司法書士に委任しておこなうこともできるので、なるべく早く手続きをしましょう。
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