土地の売却で境界線が曖昧な際のリスク！調査手順や費用についても解説

土地の売却を進めるなかで、隣地との境界線が曖昧なまま契約をおこなうと、後に契約不適合責任を問われる要因となります。
大切な資産である土地を適正な価値で、かつ円滑に売却するためには、事前に境界の状況を正確に把握し、権利関係を明確にしておくことが大切です。
本記事では、土地の売却における境界線の調べ方や、測量にかかる費用について解説します。

「筆界」と「所有権界」の違いとは

不動産売却におけるトラブルを回避するためには、法的な効力を持つ「筆界」と実質的な支配範囲である「所有権界」の違いを明確に理解することが重要です。
「筆界」とは、土地が登記された際に公的に定められた境界線のことであり、個人の合意だけで勝手に位置を変更することは法律上認められていません。
一方で「所有権界」とは、ブロック塀やフェンスの設置場所、あるいは長年の使用状況に基づいた、所有権の効力が及ぶ範囲のことを指しています。
これら2つの境界線が現地で一致していないと、売却後に隣地所有者との間で認識のズレが生じ、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

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公的資料を活用した正しい境界線の調べ方

ご自身の所有する土地の境界線が、どこにあるのかを正確に把握するためには、法務局に備え付けられている公的な資料を取得して、調べる方法が確実です。
まずは、基本となる「公図」を取得することで、土地の大まかな形状や隣接している土地との位置関係、地番の配列を視覚的にイメージすることができます。
より詳細な数値情報を知りたい場合には「地積測量図」を確認すると、測量がおこなわれた時点での具体的な寸法や面積、座標などが記載されています。
また、過去に土地区画整理事業がおこなわれた地域や、行政主導による「地籍調査」が完了しているエリアでは、精度の高い図面が確認できるでしょう。
これらの資料は、インターネットの登記情報提供サービスを利用して閲覧することも可能ですが、図面と現況が異なる場合は専門家への相談が推奨されます。

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測量費と専門家への依頼費用について

土地を売却するにあたって境界杭が見当たらない場合は、隣地との境界を確定させるために「確定測量」を実施し、書面での合意を得る必要があります。
この測量業務は、測量および表示に関する登記の専門家である「土地家屋調査士」に依頼する必要があり、その費用は数十万円から百万円程度が相場です。
隣人との協議が難航して「筆界特定制度」を利用する場合には、申請手数料にくわえて、手続きの際におこなわれる測量の費用などが別途必要になります。
これらは決して安い費用ではありませんが、将来的な紛争リスクを回避し、買い手が安心して購入できる状態で引渡すための大切な費用です。

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まとめ

土地の境界には、公的な筆界と私的な所有権界があり、売却時のトラブルを防ぐには両者の法的性質の違いを理解しておくことが重要です。
法務局の公図や地積測量図などの資料を精査することで、客観的なデータに基づいた正確な境界線や、隣地関係を把握することが可能です。
土地家屋調査士による測量や、筆界特定制度の利用は費用を要しますが、安全な取引には欠かせない手続きになります。
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