収益物件を購入する流れ！かかる費用や注意点もご紹介
「不動産投資に興味があるけれど、何から始めたら良いのか分からない」そんな方も多いかと思います。
不動産投資の第一歩は収益物件の購入です。物件を購入する前に、一連の流れやかかる費用について把握することで、後悔のない不動産投資をはじめられます。
本記事では、収益物件を購入する前にやることから、購入の基本的な流れ、かかる費用、注意点までご紹介いたします。
これから不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
収益物件を購入する前にやること
収益物件を購入する流れ
収益物件の購入にかかる費用
実際に収益物件を購入した方の声
収益物件を購入する際の注意点
収益物件購入のよくある質問
収益物件を購入する前にやること
収益物件を購入する前にやるべきことは何か、基本事項を事前に押さえておきましょう。
目的を設定する
目的が明確でないと、投資の方向性が不安定になる可能性があります。まず、ご自身が何を達成したいのかを考えることから始めましょう。
たとえば、長期的なキャッシュフローの安定を目指すのか、それとも短期間での資産価値の向上を狙うのかによって、選ぶ物件や投資戦略が大きく変わります。
次に、投資の目的を設定する際には、ご自身のライフスタイルや将来的な目標に沿ったものにすることが大切です。将来的にセミリタイアを考えている場合、安定した家賃収入を得られる物件が適しています。
不動産の知識を深める
収益物件を購入する前に、基礎的な知識をしっかりと身につけることが重要です。不動産の市場動向、土地や建物の評価方法、資金計画の立て方、法律や税制の知識など、幅広い分野にわたる勉強が必要です。
知識が不十分だと、収益物件を購入する際にリスクを見落としたり、不利な条件で契約してしまったりする可能性があります。そのため、専門書やオンラインコースを活用して基礎知識を習得しましょう。
不動産投資に関するセミナーや勉強会に参加することも有効です。これにより、最新の市場情報を得たり、成功している投資家の実例を学んだりすることができます。
資金を貯める
十分な資金があることで、金融機関からの融資を受けやすくなり、物件を選ぶ選択肢も広がります。
また、自己資金を頭金として利用することで、毎月のローン返済額を抑えることができ、長期的な資金計画においても安心感があります。頭金は物件価格の10〜30％程度とされていますが、修繕やリフォームなど、ほかの場面でも資金を要する場合があるので注意しましょう。
したがって、収益物件を購入するための資金を貯める際は、頭金ギリギリではなく、余裕を持つのが賢明です。今すぐではなく、将来的に収益物件を購入したいと考えている場合でも、早い段階から自己資金を貯め始めておくと良いでしょう。
物件の情報を収集する
基礎的な知識が身についたら、希望するエリアにある物件の情報を収集しましょう。過去数年の間での物件価格の推移や、今後の地域の発展計画などを確認することで、将来的な資産価値の増加を見込むことができます。
物件の築年数、構造、間取りはもちろん、過去の修繕履歴や現在のメンテナンス状態なども詳しく調べましょう。収益物件としての魅力を高めるためのポイントとして、周辺環境や交通アクセス、生活利便施設の有無もチェックリストに加えるのがおすすめです。
情報収集は多岐にわたりますが、これらを厳密に行うことで、リスクを最小限に抑え、収益性の高い物件を手に入れることができます。
収益物件を購入する流れ
収益物件を購入する際は、主に以下のステップを踏みます。
物件を探す
現地調査・内見を行う
購入申し込みをする
不動産投資ローンの事前審査を受ける
売買契約を締結する
不動産投資ローンの本審査を受ける
決済・物件の引渡し
①物件を探す
物件探しは投資の成功を左右する重要なステップであり、慎重に行う必要があります。まず、物件のタイプを明確にしましょう。アパート、マンション、一戸建てなど、どのタイプの物件がご自身の投資目的に合致するのかを考えます。
物件探しは時間と手間がかかる作業ですが、信頼できる不動産会社に相談すれば、専門的なアドバイスを受けることができます。また、不動産会社は常に最新情報を保有しているため、希望に合った物件を効率的に見つける手助けとなるでしょう。
なお、弊社では幅広い価格帯の収益物件を取り扱っており、お客様のニーズに合った物件をご提供することが可能です。ご興味のある方は、ぜひ物件一覧をご覧ください。
②現地調査・内見を行う
お気に入りの物件が見つかると、現地調査・内見を行います。
内見時には、実際に物件に住む住人の視点で観察することが大切です。たとえば、日当たりや風通し、騒音の有無など、居住空間としての快適さを確認します。ほかにも下記のポイントに注目しましょう。
交通アクセス、近隣施設、治安状況
建物の状態、部屋の広さ、設備
共用部分の管理状態
住人の雰囲気
疑問点や不明点があれば、担当スタッフに質問し、納得のいくまで情報収集を行うことをおすすめします。
③購入申し込みをする
購入申し込みでは、投資用物件を購入したい意思を示すため、不動産会社に「買付申込書」を提出します。この書類には、物件名や購入希望価格、支払い方法などを記載します。提出することで売主との交渉がスタートしますが、正式な契約ではないため、キャンセルが可能です。
ただし、理由なくキャンセルすると信用を損なう場合があるため、慎重に判断しましょう。そして人気の物件は、迅速な決断が求められるため、事前に購入基準を明確にしておくのがおすすめです。
④不動産投資ローンの事前審査を受ける
金融機関は、申請者の返済能力を評価し、過去の信用履歴や現在の収入、資産状況などを元に審査を行います。ローン申請の前に必要な書類を整え、信用情報に問題がないかを確認しておくとスムーズに審査が進むでしょう。
各金融機関は異なる審査基準や金利条件を持っているため、比較検討することで、より有利な条件でローンを組めます。
なお、ローンについて不安や疑問がある際は、弊社にてご相談ください。
⑤売買契約を締結する
この段階では、売主と買主の間で合意した条件を正式に書面に残し、契約を結びます。不動産会社が契約内容を詳しく説明するため、納得できるまで確認しましょう。契約書には物件の価格や引き渡し時期、特約事項などが明記されています。
一度契約を締結すると基本的に解約は難しくなるため、慎重に進めることが大切です。不明点があればその場で解消し、トラブルを未然に防ぎましょう。
⑥不動産投資ローンの本審査を受ける
売買契約の締結後、不動産投資ローンの本審査を受けます。本審査では、金融機関が物件の価値や収益性、申込者の信用情報や返済能力をより詳しく審査します。必要書類として、売買契約書や物件の詳細資料、収入証明書などが求められるため、事前に準備を整えておきましょう。
本審査の結果が承認されると、ローン契約の手続きに進みます。一方、審査が通らない場合もあるため、代替案を用意しておくことも重要です。
⑦決済・物件の引渡し
収益物件の購入における最終ステップが「決済」と「物件の引渡し」です。決済では、購入代金の残金を支払い、同時に固定資産税などの精算も行います。この場で所有権移転手続きも進められ、不動産の名義が正式に変更されます。
決済後、物件の鍵や関連書類を受け取り、現地確認を行いましょう。引渡し後は管理や運営が始まりますので、スムーズに運営を開始できるよう準備を進めておくと安心です。
収益物件の購入にかかる費用
収益物件を購入する際は、物件価格だけでなく、さまざまな追加費用が発生します。以下に主な費用を挙げますが、場合によってはさらに別途費用がかかることもあるため、不動産会社に事前に確認しておくと安心です。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払う費用の一つです。通常、この手数料は物件価格の3%に6万円を加えた額に消費税を足したものが上限とされています。購入金額が大きければ、その分仲介手数料も高額になるため、予算を組む際には注意が必要です。
登記費用
登記費用は、登録免許税、司法書士への報酬、そのほかの関連費用が含まれます。登録免許税は物件の評価額に基づいて計算され、不動産の種類や取得方法によって税率が異なるため、事前に確認しておきましょう。
固定資産税
土地や建物などの不動産を所有している場合に課される税金であり、毎年支払う必要があります。固定資産税は、各自治体が定めた固定資産税評価額に基づいて算出されるため、物件の所在地や面積、築年数などによって異なります。
印紙税
印紙税は、契約書や取引に関する文書に課される税金で、収益物件の売買契約書に適用されます。文書に記載された金額に基づいて課税され、物件の購入金額が大きいほどその税額も増加します。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に課される税金です。課税額は、固定資産税評価額に4%の税率を掛けて計算されます。購入後に届く納税通知書に基づき、納付期限内に支払いを済ませましょう。
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まずは物件を探す ＞
実際に収益物件を購入した方の声
収益物件の購入は大きな決断となるため、実際に購入を経験した方々の声は参考になるかと思います。
ある購入者は、「初期費用や維持費を十分理解していたおかげで、予想外の出費に驚くことはなかった」と話しています。事前の情報収集を徹底することで、トラブルを防げることがわかる事例です。
また、「不動産会社のアドバイスをもとに、物件の立地条件や入居者のニーズを分析した結果、安定した収益を得られている」という意見もあります。購入前に信頼できる不動産会社に相談し、市場調査をしっかり行うことの重要性がうかがえます。
一方で、「購入後の管理に思った以上に時間がかかった」という声も。管理体制についても、事前にしっかり計画を立てる必要性が示されています。
私自身も不動産会社として不動産投資に携わっていく中で、その魅力に惹かれ不動産投資を始めました。土地から購入し、新築アパートを2棟建て運用しています。物件購入時は立地を重視し、物件選びをしました。
皆さんには、物件選びの際は利回りだけに着目しないことをお伝えしたいです。利回りの良さは、さまざま理由からうまれているため、総合的な判断で物件を選定する必要があります。特に、中心地は土地の価格が上がっているため、利回りもついてくることが多いです。狙い目の土地をどう探すかお悩みの方は、前述のような視点で検討することをおすすめいたします。
収益物件を購入する際の注意点
注意点も事前に把握し、将来性のある収益物件を購入しましょう。
表面利回りにとらわれない
表面利回りの数字にとらわれるだけでなく、実質的なキャッシュフローを重視することが重要です。物件購入時には、家賃収入から管理費や修繕積立金などの必要経費を差し引いた実質利回りを計算し、収益性を正確に把握しましょう。
目先の数字に惑わされず、長期的な視点で収益性を検討することが、成功の鍵となります。
リスクを事前に想定しておく
収益物件の購入は、将来的な利益を見込んだ魅力的な投資ですが、同時にいくつかのリスクも伴います。たとえば、物件そのものの価値が市場の変動により下落する可能性があります。経済状況や地域の開発計画によっては、物件の価格が予想以上に下がることも考えられるでしょう。賃貸物件として運用する際には、空室リスクも無視できません。
不動産会社のアドバイスをもとに、先述したようなリスクを事前に想定して対策をとりましょう。
収益物件購入のよくある質問
収益物件を選ぶポイントは？
まず考慮すべきは、物件の立地です。立地は賃貸需要に直接影響を与えるため、交通の便が良く、生活に便利なエリアを選ぶのをおすすめします。周辺の地域特性を把握し、将来的な発展性が期待できる場所を見極めることもポイントです。
さらに、物件の状態や築年数も確認が必要です。古い物件は修繕が必要となる場合が多く、予期せぬコストが発生する可能性があります。新しい物件は初期費用が高くなることもありますが、設備や耐震性が最新であることが多いため、これらの点を総合的に判断することが求められます。
なお、弊社は物件選びから徹底してサポートいたしますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
融資を受けるために必要な条件は？
融資を受けるために必要なのは、購入希望者の返済能力です。ただお金があればいいだけではなく、安定した収入があるかどうかが重要で、年収、勤続年数、保有資産などもチェックされます。
購入物件の収益性や担保価値も重要です。物件が安定した収益を見込め、担保としての価値があることが求められます。
より詳しい内容については、融資についても相談可能な弊社にお問い合わせください。
物件の維持費用はどれくらいかかりますか？
収益物件の維持費用は、物件の種類、規模、所在地、築年数などによって異なります。
一般的には、「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」「火災保険」などが主な維持費用として挙げられます。これらの費用に加え、設備の交換や修理にかかる費用も考慮しておくと安心です。
最適な収益物件をご提供いたします
弊社は福岡市に店舗を構え、これまで多くの投資家に収益物件を紹介してまいりました。
信頼できるサービスを提供するため、秘密厳守と迅速な対応を徹底しております。不動産取引ではスピードと信頼が重要です。お客様からいただいたご相談や情報は厳重に管理し、迅速かつ的確な対応をお約束します。
ファイナンスに強い点も弊社の特徴です。物件購入時の融資に関して、各金融機関との豊富なネットワークを活かし、お客様一人ひとりに最適なファイナンスプランをご提案します。初めて不動産投資を行う方から複数の物件を運用されている方まで、幅広いサポートが可能です。
これらの強みを活かし、お客様にとって収益性が高く、安心して運用できる物件をお届けします。不動産投資のパートナーとして、ぜひ弊社をご検討ください！
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まとめ
収益物件を購入する前にやること
目的を設定する
不動産の知識を深める
資金を貯める
物件の情報を収集する
収益物件を購入する流れ
物件を探す
現地調査・内見を行う
購入申し込みをする
不動産投資ローンの事前審査を受ける
売買契約を締結する
不動産投資ローンの本審査を受ける
決済・物件の引渡し
収益物件の購入にかかる費用
仲介手数料
登記費用
固定資産税
印紙税
不動産取得税
収益物件を購入する際の注意点
表面利回りにとらわれない
リスクを事前に想定しておく
原田 本部長
■キャリア
10年以上
■資格
宅地建物取引士・少額短期保険募集人・賃貸住宅管理業業務管理者
私自身も不動産投資を行っておりますので、お客様のお悩みをこれまでの体験談からお伝え出来ます。不動産投資に関心のある方はどうぞお気軽にお問い合わせくださいませ。
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